مقارنة عقارات الخليج · 6 أسواق · 2025-2026

مسقط مقابل
الخليج.

مناطق ITC للملكية الحرة في مسقط أسعارها أقل بنسبة 44-56% من دبي مارينا على أساس سعر المتر المربع، مع تحقيق عوائد إجمالية مماثلة. هذه الصفحة تقارن ستة أسواق عقارية خليجية من حيث السعر، والعائد، والعبء الضريبي، وتكاليف الدخول، وقيمة الإقامة.

🇯🇲

مسقط، الموج

OMR 1,040

لكل م²

العائد: 5-7%

ITC

🇦🇪

دبي، مارينا

OMR 2,349

لكل م²

العائد: 5.8-7.2%

🇶🇦

الدوحة، اللؤلؤة

OMR 1,502

لكل م²

العائد: 7-8%

🇧🇭

المنامة، أمواج

OMR 1,020

لكل م²

العائد: 8-11%

الأعلى عائداً

🇦🇪

أبوظبي، الراحة

OMR 1,579

لكل م²

العائد: 5.9-6.1%

🇸🇦

الرياض، كافد

OMR 886

لكل م²

العائد: 7-9%

غير مُختبر

01 السعر لكل م²

أين تذهب أموالك إلى أبعد حد.

سعر المتر المربع هو أبسط مقارنة متكافئة بين الأسواق. هذه الأرقام تمثل مناطق الملكية الحرة الرئيسية في كل مدينة مطلع 2026, محولة إلى OMR بأسعار الصرف السائدة (1 OMR = 2.60 دولار أمريكي).

🇦🇪 دبي مارينا

OMR 2,349

🇦🇪 أبوظبي

OMR 1,579

🇶🇦 الدوحة

OMR 1,502

🇯🇲 مسقط ITC

OMR 1,040

🇧🇭 المنامة

OMR 1,020

🇸🇦 الرياض كافد

OMR 886

مسقط ITC أقل بنسبة 44% من دبي مارينا و34% من أبوظبي الراحة على أساس سعر المتر المربع. المنامة بسعر مماثل، لكن مسقط تقدم مزايا إقامة عائلية أقوى.

الرياض كافد تبدو الأرخص، لكن إطار الملكية الحرة السعودي جديد وسيولة السوق الثانوي غير مُختبرة إلى حد كبير. جداول إعادة البيع غير مؤكدة.

02 مقارنة العوائد

ما تحتفظ به بعد الضرائب.

العائد الإجمالي يروي نصف القصة فقط. عُمان حالياً تفرض 0% ضريبة دخل, 0% ضريبة أرباح رأسمالية، و0% ضريبة عقارية على المستثمرين الأفراد. هذا يتغير من 2028, عندما تُطبق ضريبة دخل شخصي 5% فوق 42,000 OMR دخل سنوي. هكذا يقارن كل سوق اليوم.

	مسقط	دبي	الدوحة	المنامة	أبوظبي	الرياض
العائد الإجمالي	5-7%	5.8-7.2%	7-8%	8-11% الأفضل	5.9-6.1%	7-9%
صافي العائد (تقديري)	4.5-6.5% نظيف	4.5-5.8%	6-7%	6-8.5%	4.8-5.2%	5.5-7%
ضريبة الدخل	0% لا شيء	0%	0%	0%	0%	0%
الأرباح الرأسمالية	0% لا شيء	0%	0%	0%	0%	0%
ضريبة عقارية	0% لا شيء	0%	0%	10% بلدية مرتفع	0%	2.5% زكاة
ضريبة دخل من 2028	5% فوق 42 ألف ترقب	9% (يونيو 2026)	0%	0%	9% (متوقع)	0%

رؤية

عوائد مسقط في المنتصف على أساس إجمالي. البحرين تتصدر بوضوح في العائد الخام. لكن بيئة عُمان بضريبة 0% (حتى 2028) تعني أن الفجوة بين الإجمالي والصافي من أصغر الفجوات في المنطقة.

📚 المصادر: PwC Tax Summaries 2025, بيانات إيجارات Bayut 2025, سجلات معاملات DLD، تقرير Knight Frank لسوق الخليج، CBRE البحرين، المرسوم السلطاني 56/2025.

03 تكلفة الدخول

تكاليف المعاملات مقارنة.

بعيداً عن سعر الشراء، تضيف كل سوق رسوم التسجيل وعمولات الوكلاء والرسوم الحكومية. هذه تتباين تبايناً كبيراً. عند شراء شقة بـ 260,000 دولار (100,000 OMR)، إليك ما تدفعه فعلياً عند الإغلاق.

مسقط

5-7%

التسجيل: 3%
الوكيل: 1-2%
قانوني/إداري: 1-2%

دبي

6-8%

رسوم DLD: 4%
الوكيل: 2%
شهادة عدم ممانعة/إداري: 0.5-2%

الدوحة

0.75-2.75%

التسجيل: 0.25%
الوكيل: 0.5-2.5%
قانوني: بسيط

المنامة

3.2-5.5%

التسجيل: 2%
الوكيل: 1-2%
RERA/قانوني: 0.2-1.5%

أبوظبي

4-6%

التسجيل: 2%
الوكيل: 2%
الإدارة/NOC: 0.5-2%

الرياض

6-8%

نقل الملكية: 5%
الوكيل: 1-2%
ضريبة القيمة المضافة (15%): على الرسوم

قطر تقدم أقل تكلفة دخول بأقل من 3%, لكنها تقيد ملكية الأجانب على ثلاث مناطق محددة. مسقط في النطاق المتوسط عند 5-7%, مماثلة لأبوظبي وأقل بكثير من دبي 6-8% (بسبب رسوم DLD بنسبة 4%).

ملاحظة البيانات

تستثني تكاليف الدخول رسوم ترتيب الرهن. تفترض الأرقام شراءً نقدياً لوحدة مكتملة. معالجة ضريبة القيمة المضافة تختلف باختلاف الدولة. تفرض السعودية ضريبة 15% على جميع المعاملات التجارية.

04 مقارنة الإقامة

قيمة الإقامة لكل دولار.

بالنسبة لكثير من المشترين الأجانب، العقار هو الوسيلة والإقامة هي الهدف. تأشيرة المستثمر العُمانية تتميز بشمول الوالدين في الحزمة العائلية، وهو ما لا يقدمه أي برنامج خليجي آخر بهذا الحد.

الميزة

عُمان

الإمارات (دبي)

قطر

البحرين

السعودية

الحد الأدنى

OMR 200K ($520K)

AED 2M ($545K)

QAR 3.65M ($1M)

BHD 200K ($530K)

لا مسار تأشيرة

المدة

10 سنوات

5 سنوات (خيار دائم)

كفالة ذاتية

غير متاح

الزوج

نعم

غير متاح

الأطفال

نعم

نعم (أقل من 18)

نعم

غير متاح

الوالدان

نعم

لا

غير متاح

الحد الأدنى للإقامة

لا حد أدنى

6 أشهر/سنة

90 يوم/سنة

لا حد أدنى

غير متاح

تصريح عمل

منفصل

مشمول (عمل حر)

لا

منفصل

غير متاح

عقارات متعددة

نعم (مناطق ITC)

نعم

حتى 3 وحدات

نعم

غير متاح

رؤية

عُمان هي الدولة الخليجية الوحيدة التي يشمل فيها الاستثمار العقاري الوالدين على نفس تأشيرة الإقامة. للعائلات متعددة الأجيال، هذا عامل تمييز جوهري لا يضاهيه أي منافس بنقطة سعر مماثلة.

05 الجدول الزمني الضريبي

المسار الضريبي العُماني.

عُمان لا تزال معفاة من الضرائب للمستثمرين العقاريين اليوم، لكن هذه النافذة تضيق. المرسوم السلطاني 56/2025 أسس الإطار. التنفيذ على مراحل، مما يمنح المشترين الحاليين 2-3 سنوات من التشغيل بدون ضرائب قبل سريان أول ضريبة دخل شخصي.

الجدول الزمني الضريبي العُماني

2024

لا ضريبة
دخل

2025

مرسوم سلطاني
56/2025

2027

تطبيق
النظام

2028

5% ضريبة دخل
فوق 42 ألف

بنسبة 5% فوق 42,000 OMR, التأثير على محفظة إيجارية نموذجية متواضع. مستثمر يكسب 60,000 OMR سنوياً من دخل الإيجار سيدفع 900 OMR سنوياً، أي 1.5% من الدخل الإجمالي. مقارنة بضريبة الشركات الإماراتية المخططة 9% (سارية بالفعل للشركات), معدل عُمان الشخصي أقل بكثير.

نظرة مستقبلية

تفاصيل التنفيذ قد تتغير. تاريخ 2028 وحد 42,000 OMR مبنيان على المرسوم السلطاني الحالي. تابع التحديثات من هيئة الضرائب العُمانية للوائح المؤكدة.

📚 المصادر: المرسوم السلطاني 56/2025, ملخص PwC لضرائب عُمان 2025, تقرير Cavendish Maxwell لمقارنة ضرائب الخليج.

الخلاصة.

لا يوجد سوق واحد هو الأفضل. الخيار الصحيح يعتمد على ما إذا كنت تسعى للعائد، أو لنمط الحياة والإقامة العائلية، أو لارتفاع قيمة رأس المال. ملفان يتضحان من البيانات.

🎯 لطالبي العائد

البحرين في المقدمة بعائد إجمالي (8-11%) وتكاليف دخول منخفضة (3.2-5.5%). الضريبة البلدية 10% على دخل الإيجار تخفض العائد الصافي، لكن العوائد المطلقة لا تزال تتفوق على معظم بدائل الخليج. الأفضل للمستثمرين الذين يُعطون الأولوية لعائد النقد على حساب مزايا الإقامة.

🏠 لمستثمري نمط الحياة

مسقط تفوز بالقيمة المجمعة. بأسعار أقل 44-56% من دبي، مع عوائد مماثلة، وضريبة صفرية حالياً، والإقامة الخليجية الوحيدة التي تشمل الوالدين، تقدم أقوى حزمة للعائلات المنتقلة أو الباحثة عن قاعدة طويلة الأمد. ضريبة 2028 (5% فوق 42 ألف) متواضعة ومعلنة مسبقاً.

المنهجية

أرقام سعر المتر المربع تمثل مناطق الملكية الحرة الرئيسية في كل مدينة، من Bayut وPropertyFinder وKnight Frank وسجلات معاملات DLD/RERA المحلية (2025-2026). العوائد تقديرات إجمالية من تقارير السوق المنشورة. بيانات الضرائب من PwC Tax Summaries 2025. بيانات الإقامة من بوابات الهجرة الحكومية الرسمية، موثقة مارس 2026. جميع تحويلات العملات بسعر 1 OMR = 2.60 دولار أمريكي.