Сравнение рынков недвижимости Залива · 6 рынков · 2025-2026

Маскат и
Залив.

Зоны полной собственности ITC в Маскате стоят на 44-56% дешевле Dubai Marina в пересчёте на квадратный метр, при сопоставимой валовой доходности. Эта страница сравнивает шесть рынков недвижимости стран Залива по цене, доходности, налоговой нагрузке, стоимости входа и ценности резидентства.

🇯🇲

Маскат, Al Mouj

OMR 1,040

за м²

Доходность: 5-7%

ITC

🇦🇪

Дубай, Марина

OMR 2,349

за м²

Доходность: 5.8-7.2%

🇶🇦

Доха, Жемчужина

OMR 1,502

за м²

Доходность: 7-8%

🇧🇭

Манама, Amwaj

OMR 1,020

за м²

Доходность: 8-11%

Лидер по доходности

🇦🇪

Абу-Даби, Аль-Раха

OMR 1,579

за м²

Доходность: 5.9-6.1%

🇸🇦

Эр-Рияд, KAFD

OMR 886

за м²

Доходность: 7-9%

Не проверено

01 Цена за м²

Где ваши деньги работают эффективнее.

Цена за квадратный метр является простейшим сопоставимым показателем для сравнения рынков. Данные цифры представляют премиальные зоны полной собственности в каждом городе на начало 2026 года, переведённые в OMR по текущему курсу (1 OMR = 2,60 USD).

🇦🇪 Дубай Марина

OMR 2,349

🇦🇪 Абу-Даби

OMR 1,579

🇶🇦 Доха

OMR 1,502

🇯🇲 Маскат ITC

OMR 1,040

🇧🇭 Манама

OMR 1,020

🇸🇦 Эр-Рияд KAFD

OMR 886

Маскат ITC на 44% дешевле Dubai Marina и на 34% дешевле Абу-Даби Al Raha в пересчёте на м². Манама стоит примерно столько же, но Маскат предлагает более выгодные условия семейного резидентства.

Эр-Рияд KAFD выглядит самым дешёвым, но саудовская система полной собственности нова, а ликвидность вторичного рынка практически не проверена. Сроки перепродажи неопределённы.

02 Сравнение доходности

Что вы получаете после налогов.

Валовая доходность отражает лишь половину картины. В настоящее время Оман взимает с индивидуальных инвесторов 0% подоходного налога, 0% налога на прирост капитала и 0% налога на имущество. Это изменится с 2028 года, когда 5% подоходный налог будет применяться к доходу свыше 42 000 OMR в год. Вот как сравниваются рынки сегодня.

	Маскат	Дубай	Доха	Манама	Абу-Даби	Эр-Рияд
Валовая доходность	5-7%	5.8-7.2%	7-8%	8-11% Лучший	5.9-6.1%	7-9%
Чистая доходность (оценка)	4.5-6.5% Чистый	4.5-5.8%	6-7%	6-8.5%	4.8-5.2%	5.5-7%
Налог на доход	0% Нет	0%	0%	0%	0%	0%
Прирост капитала	0% Нет	0%	0%	0%	0%	0%
Налог на имущество	0% Нет	0%	0%	10% муниципальный Высокий	0%	2.5% Закят
Подоходный налог с 2028	5% свыше 42 000 Следить	9% (июнь 2026)	0%	0%	9% (ожидается)	0%

Выводы

Доходность Маската в середине рейтинга по валовому показателю. Бахрейн явно лидирует по номинальной доходности. Но нулевая налоговая среда Маската (до 2028 года) означает, что разрыв между валовой и чистой доходностью один из самых малых в регионе.

📚 Источники: PwC Tax Summaries 2025, данные аренды Bayut 2025, реестры сделок DLD, Knight Frank GCC Market Review, CBRE Bahrain, Султанский указ 56/2025.

03 Стоимость входа

Стоимость оформления сделки, сравнение.

Помимо цены покупки, каждый рынок добавляет регистрационные сборы, комиссионные агентов и государственные пошлины. Они сильно различаются. При покупке квартиры за 260 000 долларов (100 000 OMR) вот что вы фактически платите при закрытии.

Маскат

5-7%

Регистрация: 3%
Агент: 1-2%
Юр. услуги/оформление: 1-2%

Дубай

6-8%

Сбор DLD: 4%
Агент: 2%
NOC/оформление: 0.5-2%

Доха

0.75-2.75%

Регистрация: 0.25%
Агент: 0.5-2.5%
Юр. услуги: минимальные

Манама

3.2-5.5%

Регистрация: 2%
Агент: 1-2%
RERA/юр. услуги: 0.2-1.5%

Абу-Даби

4-6%

Регистрация: 2%
Агент: 2%
Адм./NOC: 0.5-2%

Эр-Рияд

6-8%

Переоформление: 5%
Агент: 1-2%
НДС (15%): на сборы

Катар предлагает самую низкую стоимость входа (менее 3%), но ограничивает иностранную собственность тремя зонами. Маскат находится в среднем диапазоне 5-7%, сопоставимом с Абу-Даби и значительно ниже Дубая с его 6-8% (за счёт 4% сбора DLD).

Примечание к данным

Входные расходы не включают сборы за оформление ипотеки. Цифры предполагают наличную покупку завершённого объекта. Режим НДС различается по странам. Саудовская Аравия взимает 15% НДС со всех коммерческих сделок.

04 Сравнение условий резидентства

Ценность резидентства на каждый доллар.

Для многих иностранных покупателей недвижимость является средством, а резидентство является целью. Инвесторская виза Омана выделяется включением родителей в семейный пакет. Ни одна другая программа стран Залива не предлагает этого при таком пороге.

Параметр

Оман

ОАЭ (Дубай)

Катар

Бахрейн

Саудовская Аравия

Минимальный порог

OMR 200K ($520K)

AED 2M ($545K)

QAR 3.65M ($1M)

BHD 200K ($530K)

Нет визового пути

Срок

10 лет

5 лет (постоянный вариант)

Самофинансирование

Н/Д

Супруг

Да

Н/Д

Дети

Да

Да (до 18 лет)

Да

Н/Д

Родители

Да

Нет

Н/Д

Мин. пребывание

Без минимума

6 месяцев/год

90 дней/год

Без минимума

Н/Д

Разрешение на работу

Отдельное

Включено (фриланс)

Нет

Отдельное

Н/Д

Несколько объектов

Да (зоны ITC)

Да

До 3 юнитов

Да

Н/Д

Выводы

Оман является единственной страной Залива, где инвестиция в недвижимость покрывает родителей по одной резидентской визе. Для многопоколенческих семей это существенное преимущество, которое ни один конкурент не предлагает при сопоставимой цене.

05 Налоговая хронология

Налоговый горизонт Омана.

Оман остаётся безналоговой юрисдикцией для инвесторов в недвижимость, но это окно сужается. Султанский указ 56/2025 установил правовую базу. Внедрение поэтапное, что даёт текущим покупателям 2-3 года безналогового периода до вступления в силу подоходного налога.

Налоговая хронология Омана

2024

Без подоходного
налога

2025

Султанский указ
56/2025

2027

Запуск
системы

2028

5% подоходный налог
свыше 42 000

При 5% свыше 42 000 OMR влияние на типичный арендный портфель незначительно. Инвестор, получающий 60 000 OMR арендного дохода в год, будет платить 900 OMR ежегодно, или 1,5% валового дохода. По сравнению с планируемым 9% корпоративным налогом ОАЭ (уже действующим для компаний), персональная ставка Омана значительно ниже.

Перспективы

Детали реализации могут измениться. Дата 2028 года и порог 42 000 OMR основаны на текущем Султанском указе. Следите за обновлениями от Налогового управления Омана для подтверждённых норм.

📚 Источники: Султанский указ 56/2025, PwC Oman Tax Summary 2025, Cavendish Maxwell GCC Tax Comparison Report.

Итог.

Единого лучшего рынка не существует. Правильный выбор зависит от того, оптимизируете ли вы доходность, образ жизни и семейное резидентство, или прирост капитала. Из данных чётко выделяются два профиля.

🎯 Для ищущих доходность

Бахрейн лидирует по валовой доходности (8-11%) и имеет низкие издержки входа (3,2-5,5%). 10% муниципальный налог на арендный доход снижает чистую доходность, но абсолютные доходы всё равно превосходят большинство альтернатив GCC.

🏠 Для инвесторов в образ жизни

Маскат выигрывает по совокупной ценности. При ценах на 44-56% ниже Дубая, сопоставимой доходности, нулевых текущих налогах и единственном в Заливе резидентстве, покрывающем родителей, город предлагает наиболее выгодный пакет для семей, переезжающих или создающих долгосрочную базу. Налог 2028 года (5% свыше 42 000) умеренный и заблаговременно объявлен.

Методология

Данные о цене за м² представляют премиальные зоны полной собственности в каждом городе и взяты из Bayut, PropertyFinder, Knight Frank и местных реестров сделок DLD/RERA (2025-2026). Доходность является валовой оценкой из опубликованных рыночных отчётов. Налоговые данные из PwC Tax Summaries 2025. Данные о резидентстве из официальных иммиграционных порталов, проверены в марте 2026 г. Все валютные пересчёты по курсу 1 OMR = 2,60 USD.